نقد ونظر مجموعه مطالعات موردی نام سری کتاب های تازه ای است که اخیرا با عناوین مختلف در مسایل حقوقی جزایی و... از سوی معاونت محترم آموزش قوه قضاییه گرد آوری و تدوین شده است.

ارتباط بین نظریه ودکترین ونیازهای علمی کارقضایی وتعامل بین منابع حقوق از اهداف اصلی گردآورنده می باشد. نگارنده با آرزوی توفیق برای ایشان و به پاس این اقدام شایسته به بررسی یکی از قضایایی که درجلد اول این مجموعه تحت عنوان اجاره اماکن مسکونی واستفاده تجاری مورد مطالعه وتحلیل واقع شده است می پردازد.

 توصیف قضیه

توصیف وتحلیل موضوع به حکایت مولفین محترم مجموعه عینا به شرح ذیل است: خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره .......وکپی مصدق اجاره نامه .......قرار می دهد. خلاصه اد عای خواهان آن است : آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار کردم درمتن اجاره نامه قید شده است که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته است وحق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرواستفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته تقاضای تخلیه دارم. خوانده در مقام دفاع می گوید: صفحه2 قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و... سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه بر خلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یاتجارت نخواهد بخشید و برای مستاجر محل علی رغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان کسب و پییشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آن جا که اصولا خوانده به خواهان سر قفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند با تجدید نظر خواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدید نظر استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است.

تحلیل قضیه از دیدگاه گروه اظهار نظر

 آرای صادره از محاکم بدوی و تجدید نظر خلاف موازین اصدار یافته است زیرا: اولادر این پرونده قرارداد اجاره بین اصحاب دعوی قبل از سال 1376 تنظیم شده است وبرابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 که مقرر داشته است: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی تجاری محل کسب و پیشه اماکن آموزشی خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین مو جر و مستاجر خواهد بود.قرارداد مربوطه مشمول این قانون صفحه3 نخواهد شد وحتی تمدید آن در زمان حکومت قانون سال 1376 کسب پیشه که با گذشت زمان وفعالیت مستاجر در امور تجاری و در نتیجه رونق آن مکان همراه است ندارد ومستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت وعدم دریافت وجه به عنوان سر قفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب وپیشه متفاوت می باشد و ایجاد هریک متفاوت با دیگری است در این پرونده برای مستاجر حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پایدار شده است . نقد آرای دادگاه هر چند اینجانب با رای دادگاه بدوی که به تایید دادگاه تجدید نظر استان نیز رسیده است بلحاظ نتیجه آن موافق می باشم لکن بنظر می رسد استدلال محکمه ازحیث مبانی مخدوش است با این توضیح که اساس رای دادگاه بر این پایه قرار دارد که چون مورد اجاره فاقد کاربری تجاری است و اشتغال مستاجر در عین مستاجره خلاف مقررات شهرداری می باشد لذا به علت بی حقی خوانده نسبت به حق سرقفلی تقاضای تخلیه موجه می باشد.در صورتی که مقررات شهرداری دارای ضمانت های اجرایی خاص خود بوده و این مقررات ارتباطی با قوانبن موجر ومستاجر که اختصاص به روابط بین موجر و مستاجر است ندارد.

 نقد دیدگاه گروه اظهار نظر

 همانگونه که گفته شد ارای صادره از سوی دادگاه های بدوی و تجدید نظر بلحاظ نتیجه صحیحا صادرشده است مع الوصف ان چه از نظر محاکم یاد شده و هم چنین گروه محترم اظهار نظر مغفول واقع شده ان است صفحه 4 که به حکایت گردش کار : اولا: قرارداد اجاره بین طرفین قضیه بعد از تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر مصوب 1365 منعقد شده ه است. ثانیا : قرارداد اجاره در قالب یک سند رسمی تنظیم گردیده است. ثالثا: در سند اجاره عدم دریافت سر قفلی از طرف مستاجر صراحتا قید شده است. بنا بر مراتب یاد شده واحراز شرایط فوق و با عنایت به ماده واحده مذکور که اعلام داشته است: :از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی با یا بدون سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذارمی شود در راس انقضا مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می با شد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.... رای دادگاه منصرفا ازمبانی و استدلال های استنادی آن صائب به نظر می رسد. بدیهی است حق درخواست تخلیه از سوی مستاجر به استناد ماده واحده یاد شده برغم اعتقاده گروه اظهار نظر منافاتی با عدم استحقاق مستاجر به حق سرقفلی ندارد زیرا ماده واحده به تصویب شورای نگهبان رسیده و ان شورا نیز بارها بر نظر خود برعدم استحقاق مستاجر در اینگونه قراردادها به دریافت سر قفلی تاکید نموده است.

پی نوشت :
عنوان : مطالعه موردی مسایل حقوقی جلد1 (روابط موجر ومستاجر) گرد آوری و تدوین: معاونت آموزش قوه قضاییه ناشر: انتشارات جاودانه چاپ اول 1378

نویسنده :پرویز رضایی